La aplicación suministra las herramientas necesarias para contabilizar automáticamente los contratos de venta. Esta contabilización se realiza mediante un proceso de cambio de estado. Y, ya que dichos procesos son programas xjs independientes, siempre podrán adaptarse a los requerimientos de la empresa.
En cualquier caso, es necesario especificar en los parámetros generales de la empresa el código de tipo de efecto con el que se generarán los cobros de la promoción, esto es, los correspondientes a la reserva, entrada, aplazados, entrega de llaves e hipoteca. En este caso se ha utilizado CP para los cobros aplazados y CE para los demás.
Al generar la previsión de cobros, la aplicación asigna automáticamente una naturaleza a cada cobro, como se explica en el tema Contrato de Venta.
Etapas de la contabilización
Para facilitar la comprensión del procedimiento a seguir, se plantea un caso estándar de contabilización de contratos de venta en sus distintas etapas
Reserva
En el momento en que un comprador o compradores pagan el importe correspondiente a la reserva de un inmueble, se contabiliza el cobro de la reserva:
Cuenta Debe Haber
5720 Banco Total Reserva
4380 Anticipos del Cliente Total Reserva
Entrada
Una vez que se firma el contrato, el comprador deberá entregar una cantidad en concepto de entrada que habrá de ser contabilizada.
Cuenta Debe Haber
5720 Banco Total Entrada con IVA
4380 Anticipos del Cliente Total Entrada con IVA
El reconocimiento del devengo del IVA se llevará a cabo cuando se cree la factura correspondiente a la entrada. En ese caso el sistema generará un asiento como el que se presenta a continuación:
Cuenta Debe Haber
4380 Anticipos del Cliente IVA Entrada
4770 H.P., IVA Repercutido IVA Entrada
Efectos aplazados
El registro contable de los efectos que el cliente deja firmados da lugar a asientos como el siguiente:
Cuenta Debe Haber
4310 Cliente, efect. com. a cobrar Total aplazado con IVA
4380 Anticipos del Cliente Total aplazado con IVA
El cobro de las cantidades aplazadas tendrá lugar cuando llegue su vencimiento. En ese momento se contabiliza el cobro y se genera la factura, que permitirá la regularización del IVA, lo cual dará lugar a los siguientes asientos:
Contabilización del cobro del efecto:
Cuenta Debe Haber
5720 Banco Total efecto con IVA
4310 Cliente, efect. com. a cobrar Total efecto con IVA
Regularización del IVA del efecto cobrado:
Cuenta Debe Haber
4380 Anticipos del Cliente IVA del Efecto
4770 H.P., IVA Repercutido IVA del Efecto
Entrega de llaves
En el momento de la entrega de llaves, cuando se realiza la escritura, el comprador debe satisfacer el pago de la cantidad pendiente para cubrir el precio total del inmueble adquirido. Esa cantidad se suele corresponder con el importe en el que se va a hipotecar, para lo que puede optar por subrogarse al préstamo del promotor o por el contrario, no subrogarse y hacer el pago íntegro.
En el caso de no subrogarse a la hipoteca de la promoción, el asiento generado al contabilizar el cobro será:
Cuenta Debe Haber
5720 Banco Total Hipoteca con IVA
4300 Cliente Total Hipoteca con IVA
Si el cliente se subroga al préstamo del promotor, el asiento será:
Cuenta Debe Haber
1703 Ptmo. Hip. Subrogable a LP Total Hipoteca sin IVA
5720 Banco IVA Hipoteca
4300 Cliente Total Hipoteca con IVA
El reconocimiento del devengo del IVA se lleva a cabo cuando se genera la factura correspondiente al cobro. En cualquiera de los casos, con y sin subrogación, el asiento de regularización del IVA será el mismo:
Cuenta Debe Haber
4300 Cliente IVA Hipoteca
4770 H.P., IVA Repercutido IVA Hipoteca
Firma del contrato
Por último, en el momento de la firma de escrituras, procederemos a contabilizar la venta. En este caso, el sistema proporciona un asiento como el que se presenta a continuación:
Cuenta Debe Haber
4380 Anticipos del Cliente Total Entrada y Aplazado sin IVA
4300 Cliente Total Hipoteca sin IVA
7000 Ventas Total Venta sin IVA
Configuración
Con el fin de conseguir la contabilización automática en cada una de estas etapas es necesario configurar la aplicación. Consulte el tema Contabilización de Cobros para las generalidades de su configuración.
Con excepción del cobro de la hipoteca, los cobros se contabilizarán utilizando el programa por defecto para cobros y pagos cyppro.xjs, por lo que no es necesario indicar nada en el campo Javascript.
Como se explica en el tema Contabilización de Cobros, los valores por defecto de los campos Cuenta1 y Cuenta2 son:
•Cuenta1: cueide, cuenta contable del cliente.
•Cuenta2: cypbanide, cuenta contable de banco, leída de la ficha del cobro. Al generarse el cobro, este dato lo copia de la promoción, por lo que es imprescindible indicar la Cuenta contable de Tesorería (5720) en la pestaña Datos comerciales de la ficha de la promoción.
Dado que en la contabilización de contratos se emplea la cuenta de anticipos (4380) en lugar de la cuenta del cliente, en todos los casos en los que se usaría la cuenta por defecto cueide, es necesario indicar cueantide, que es la cuenta de anticipos especificada en la ficha del cliente. Por lo tanto, es imprescindible especificar la cuenta de anticipos en la ficha del cliente.
En los cobros de naturaleza CYPAPL (Cobros aplazados), se emplea la cuenta cueefeide, Efectos Comerciales a Cobrar del cliente (4310), por lo que también debe estar especificada en la ficha del cliente.
Como la regularización del IVA de cada cobro se hace al contabilizar la factura, es necesario configurar el concepto Factura de venta, como se explica en el tema Contabilizar facturas. En nuestro caso, antes de contabilizar la factura hay que ejecutar el proceso faccuecambia_sectorial.xjs, que hace los siguientes cambios:
•Si la naturaleza del cobro es de Entrega de llaves (CYPLLA) o de Hipoteca (CYPHIP), pone como cuenta de cliente de la factura la cuenta del cliente (4300).
•En caso contrario, pone como cuenta de cliente y de ventas de la factura la cuenta de anticipos del cliente (4380).
Para ello se crea un estado 5 FCC (Factura Cambiada Cuentas), intermedio entre los estados 3 FVCC (Factura Comprobada) y 10 que corresponde a la factura contabilizada.
Seguidamente, se crea un proceso Cambiar Cuentas Fra. Promoción, aplicable a las facturas comprobadas, a las que pone en estado 5 FCC, desde el que se puede contabilizar correctamente la factura. El proceso ejecutado en el cambio de estado es faccuecambia_sectorial.xjs.
Por tanto, la regularización del IVA en cada etapa se lleva a cabo ejecutando dos procesos: Cambiar Cuentas Fras. Promoción y, seguidamente, el proceso Contabilizar Fra. Promoción.
En cuanto al cobro de la hipoteca, en el caso de que se subrogue, es necesario establecer una cuenta de tipo CCPRES como cuenta de préstamos a largo plazo (1703). El tipo de cuenta CCPRES se declara en la tabla auxiliar auxcuetip: Cuentas contables y la cuenta de préstamos a largo plazo se establece como una cuenta asociada a la Promoción.
Proceso de contabilización
Se parte de una previsión de cobros como la de la imagen siguiente:
Los cobros de la Reserva y de la Entrada se contabilizan de la misma forma, por lo que el ejemplo empezará desde la Entrada.
Partiendo del cobro en estado 1 (Alta cobro), al ejecutar el proceso Cobrar y contabilizar Reserva/Entrada, se genera el asiento:
La regularización del IVA del cobro de la Entrada, como en cualquier otro cobro, se lleva a cabo al contabilizar la factura correspondiente.
Para ello, en primer lugar, es necesario ejecutar el proceso de cambio de estado Cambiar cuentas Fras. Promoción, cuyo programa asociado faccuecambia_sectorial.xjs pone como cuenta de cliente y de ventas de la factura la cuenta de anticipos del cliente (4380).
A continuación, se ejecuta el proceso Contabilizar Fra. Promoción, que da lugar al siguiente asiento:
El registro contable de los cobros aplazados tiene lugar al ejecutar para cada uno de ellos el proceso Enviar Cobro a Cartera, que da lugar a asientos contables como el siguiente:
El cobro de la cantidad aplazada tendrá lugar cuando llegue su vencimiento. En ese momento se contabiliza el cobro mediante la ejecución del proceso Cobrar y Contabilizar Cobro, que crea el siguiente asiento contable:
La regularización del IVA de cada cobro se realiza de la forma explicada anteriormente, al contabilizar la factura.
En el caso del cobro de Entrega de Llaves o de la Hipoteca, se utiliza el proceso Cobrar y Contabilizar Cobro Hipoteca, que ejecuta el programa cveconta_sectorial.xjs.
Si el cobro es de Entrega de Llaves (naturaleza CYPLLA), el proceso de contabilización genera un asiento como el siguiente:
Si el cobro es de Hipoteca (naturaleza CYPHIP), por defecto se entenderá que el cliente se subroga a la hipoteca. Si no fuera así, se indicará en el contrato de compraventa. Al contabilizar el cobro, el programa cveconta_sectorial.xjs abre el siguiente diálogo:
En el caso de subrogación, el asiento generado es el siguiente:
Como se ha explicado anteriormente, es imprescindible la declaración de la cuenta 1703. El proceso de contabilización cveconta_sectorial.xjs busca esta cuenta primero en el mismo contrato de compraventa pestaña Agentes/Penalización/Préstamo; si no la encuentra coge la cuenta 1 o la cuenta 2 del préstamo del promotor en la ficha de la Promoción, pestaña Datos Económicos - subpestaña Préstamos; si tampoco la encuentra en esos campos coge la cuenta con naturaleza CCPRES en las cuentas asociadas a la Promoción.
Si no hay subrogación, el cobro es como si tuviera la naturaleza CYPLLA y el asiento generado es igual al de Entrega de Llaves:
El reconocimiento del devengo del IVA se realiza, como en los demás cobros, al contabilizar la factura correspondiente. En cualquiera de los casos, con y sin subrogación, el asiento generado es el mismo:
Por último, en el momento de la firma de escrituras, se procede a contabilizar la venta. En este caso, el sistema proporciona un asiento como el que se presenta a continuación:
